Condominio Eficiente

24/02/15 08:38

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1- Assembleia
O síndico deve programar uma pauta objetiva e deixar os assuntos gerais para serem discutidos somente no final da assembleia.

2- Conselho
Mantenha o Conselho informado sobre os balancetes e convoque-o sempre que tiver uma decisão importante para tomar.

3- Previsão orçamentária
Ao fazer a previsão orçamentária, não se esquecer de levar em conta a inflação do ano e o reajuste salarial dos funcionários.

4- Nota fiscal
Sempre peça nota fiscal ou recibo para provar a aquisição de produtos e serviços e poder elaborar corretamente a prestação de contas.

5- Produtos e serviços
Ao contratar uma prestadora de serviço ou comprar um produto, atenha-se ao preço, mas principalmente à qualidade.

6- Administradora e síndico profissional
Podem trazer suporte ao síndico na administração do prédio e ser uma saída para quando ninguém quer assumir o cargo.

7- Prestação de contas
A prestação de contas anual é obrigatória por lei e importante para mostrar a transparência da gestão.

8- Cotas extras
Para evitar as cotas extras próximo ao Natal para o pagamento de 13º salário, o condomínio pode fazer o parcelamento do valor e inserir na taxa condominial durante o ano.

9- Orçamento
Na contratação de produtos e serviços, peça pelo menos orçamentos de três empresas.

10- Fundo de Reserva
O Fundo de Reserva serve para cobrir emergências e não deixar o caixa no vermelho. O percentual destinado deve ser estipulado pela convenção.

11- Inadimplência
A inadimplência atrapalha a gestão do síndico e onera o condômino que quita a taxa em dia. Encontre soluções firmes para combatê-la.

12- Seguros
Exija sempre uma cópia da proposta de seguro contratado e confira com a apólice. Negocie seguros.

13- Empregados
Na escolha do empregado, deve-se entrevistar candidatos com referências e solicitar folha de antecedentes criminais. Evite hora-extra.

14- Checkup
Monte com seu zelador uma lista de itens para realização de checkup semanal para conferir o funcionamento dos equipamentos.

15- Exames médicos
Por lei, o condomínio deve contar com o PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e bancar exames admissionais, demissionais e periódicos.

16- Contratação terceirizada
Verifique a idoneidade e o tempo de mercado da empresa. Exija os comprovantes de pagamento do salário dos empregados e os tributos mensais. Se não for pago, o condomínio pode ser corresponsável.

17- Mediação de conflitos
A mediação de conflitos é um método alternativo que pode facilitar a resolução de problemas mediante a colaboração e a integração dos moradores. Informe-se.

18- Advertência e multa
Nem sempre simpática, a multa às vezes é essencial para garantir a boa convivência. É importante ser precedida de advertência verbal e escrita.

19- Documentação
Os documentos do condomínio devem ser arquivados. O tempo que devem ficar guardados varia de cinco anos, como as apólices, a permanentemente, no caso de plantas do condomínio.

20- Capacitação
Hoje em dia boa vontade já não basta para uma gestão eficaz, é essencial o síndico aprimorar os conhecimentos por meio de cursos e palestras de gestão condominial.

Segurança

21- Equipamentos e vigilância
A junção entre equipamentos de vigilância eletrônica, vigias 24 horas e procedimentos de moradores é um fórmula eficaz para inibir invasores.

22- Encomendas
Não permitir a entrega de flores, pizzas, presentes e outros objetos no apartamento. O morador deverá ser chamado na portaria para recebê-los.

23- Treinamento
Cursos de treinamento e de reciclagem para vigias são investimentos tão relevantes quanto em equipamentos.

24- Conseg
É interessante participar das reuniões em seu bairro. O conselho identifica e discute os problemas de segurança e encaminha à polícia civil e militar.

25- Muros
Cuidar dos muros do prédio é a melhor forma de prevenir a entrada de invasores. Recomenda-se sensores ou cercas elétricas. A barreira perimetral é muito importante, pois se um bandido conseguir entrar na porta e render o primeiro morador, facilmente assalta o prédio inteiro.

26 Controle de acesso
Para garantir segurança, o controle de acesso é fundamental. O mercado oferece desde sistema de senhas a biometria (digital).

27 Monitoramento a distância
Se não houver vigilância humana, serviços de sistema de alarme a distância são uma boa opção. Se houver o acionamento da barreira, os profissionais da sede da empresa vão ao condomínio verificar a ocorrência.

28 CFTV
Circuito de CFTV. É importante investir em equipamentos com boa qualidade de resolução. Busque orientação de um profissional habilitado antes de adquirir o produto.

29 Plano de segurança
Para a elaboração de um plano de segurança é recomendado contar com o apoio de um consultor de segurança especializado em detectar as vulnerabilidades do prédio.

30 Vizinhos
Troque informações com os vizinhos sobre a segurança da região e combine um sinal em caso de perigo.

31 Inquilinos de temporada
Fornecer fichas às imobiliárias para informar dados dos locatários, como dia de entrada e previsão de saída, além de placa do carro.

32 Guarita
A guarita deve oferecer visibilidade para o controle de entrada e saída. O ideal é ser blindada, com dispositivo de recepção de encomendas.

33 Para-raios
Sempre que tiver reformas e pinturas no prédio, ou após forte tempestade, é fundamental chamar um profissional pra revisar a resistência do aterramento.

34 Extintores e mangueiras de incêndio
Não esqueça do período de recarga dos extintores e de revisão das mangueiras.

35 Porta corta-fogo
Mantenha sempre fechada e sem obstruções.

36 Gás
A Central de gás deve estar limpa e arejada, sem quaisquer objetos dentro da mesma que não sejam os cilindros de GLP e o estrado de madeira.

37 Primeiros socorros
É fundamental que o síndico ou os funcionários estejam preparados para o atendimento de primeiros socorros.

38 Plano de abandono
O condomínio deve ter um plano de abandono que determine as atitudes necessárias para prevenir e minimizar acidentes.

39 Incêndio
Em caso de incêndio desligue a central de gás, a chave geral de energia elétrica, evacue o prédio e ligue para os Bombeiros (193).

40 Emergência
Tenha o telefone de emergência da Polícia Militar (190), da Civil (1970) e do Samu (192)

Saúde, bem estar e meio ambiente

41 Jardins e área de lazer
Investir em jardins e áreas de lazer nos condomínios é um benefício para os moradores e influi na qualidade de vida.

42 Paisagista
Para planejar um jardim corretamente, o síndico deve consultar um profissional habilitado, de preferência um paisagista.

43 Esgoto
Certifique-se que a empresa de limpa-fossa e tratamento de esgoto, que presta serviços ao condomínio, dê um destino certo aos dejetos.

44 Plantas
Para minimizar o trabalho de jardinagem, é indicada a utilização de plantas de baixa manutenção no jardim, como as palmeiras Butiá e Jerivá.

45 Luz natural
Aproveite a luz natural, pois tem maior eficiência luminosa e é renovável.

46 Dengue
Tampe bem os reservatórios de água. Não deixe potes que possam acumular água nos jardins, verifique acúmulo de água em poços de elevadores e imóveis fechados.

47 Reciclagem de lixo
Organize a reciclagem de lixo no prédio. Os resíduos podem ser vendidos para cooperativas ou recolhidos pela concessionária de coleta de lixo.

48 Óleo de cozinha
Reciclar o óleo de cozinha contribui para minimizar impactos ambientais. Existem programas de entidades que recolhem o óleo reciclado direto nos condomínios.

49 Telhado branco
Para reduzir o aquecimento do prédio, pinte o telhado de branco. Também ajuda a diminuir a emissão de dióxido de carbono. Gera uma boa economia com ar-condicionado.

50 Hidrômetros individuais
A individualização dos hidrômetros nas unidades ajuda a diminuir o consumo de água.

51 Água da chuva
A construção de um sistema de captação de água da chuva para utilizar na rega de jardins e descarga de vaso sanitário economiza 30% da água potável.

52 Campanhas
Faça campanhas de consumo consciente de água e energia elétrica para sensibilizar os moradores.

53 Produtos de limpeza
Não compre produtos de limpeza clandestinos, podem provocar queimaduras, irritações e intoxicações.

54 Entulho
Certifique-se de que a empresa que faz reformas no condomínio dá um destino certo para os entulhos da construção civil.

55 Caixa da água e cisternas
Limpeza deve ser realizada a cada seis meses.

56 Drogas
Realizar palestras e atividades de conscientização sobre o mal das drogas para crianças, pais e jovens do condomínio.

57 Pragas
Manter a limpeza dos locais onde é acondicionado o lixo do prédio evita a infestação de ratos e baratas. Também é indicado o prédio fazer a desinsetização periodicamente.

58 Quadras de esporte e pista de caminhada
A construção de quadras poliesportivas garantem a diversão das crianças, como uma pista de caminhada é um atrativo para idosos que não querem sair do prédio.

59 Confraternização
Para unir os moradores do condomínio, promova festas de confraternização em datas festivas como Natal e Páscoa

Infraestrutura e manutenção.

60 Manutenção preventiva
Verificar periodicamente como estão a estrutura e o sistema hidráulico gera economia, pois reparos corretivos saem mais caros.

61 Sistema elétrico
Chame um especialista para fazer um checkup da instalação elétrica a cada cinco anos.

62 Impermeabilização
A impermeabilização deve ser aplicada nos locais da construção que estejam em contato com a água, pois previne a infiltração e corrosão das armaduras.

63 Telhado
Faça a manutenção do telhado no outono, pois é o período do ano em que menos chove.

64 Elevadores e temporizadores
A modernização de elevadores e temporizadores nas lâmpadas de corredores ajudam a reduzir os custos com energia elétrica.

65 Salão de festas
Na reforma do salão de festas, optar por janelas e materiais com atenuação acústica para evitar a propagação do barulho.

66 Bombas
O tempo útil de uma bomba é de cerca de 10 anos. Com a manutenção periódica sua vida útil aumenta, mas se manuseada sem cuidado pode não ultrapassar dois.

67 Pintura
É indicada a repintura do prédio a cada cinco anos, com lavação em intervalos de 2,5 anos.

68 Cores
As tonalidades suaves duram mais do que as cores fortes e absorvem menos calor.

69 Acessibilidade
Os acessos, circulação e banheiros do prédio devem atender às normas de acessibilidade para pessoas com deficiências.

70 Academia
Ao instalar uma academia, o síndico deve contar com a assessoria de um profissional de educação física para a escolha dos equipamentos e adequação da sala.

71 Piscina
Mesmo em períodos de pouco uso e quando a piscina tem cobertura de proteção, é preciso tratar a água e realizar filtragem.

72 Bombas manuais
É ideal conter nos edifícios bombas de recalque manuais para a drenagem da água da chuva na falta de energia elétrica.

73 Playground
Dê preferência aos que seguem as normas NBR 14350-1 e NBR 14350-2 (Segurança de brinquedos de playground) da ABNT.

74 Garagens
Mantenha a pintura, limpeza, sinalização e amortecedores de impacto da garagem.

75 Pisos
Pisos em mármores, granitos e granilites desgastados com o uso requerem tratamento especializado.

76 Gerador
Deve ser vistoriado uma vez por semana pelo zelador, que deve por em funcionamento para manter o aparelho lubrificado.

77 Sacadas
O fechamento móvel de sacadas é uma opção que ganha espaço nas unidades, pois amplia a possibilidade de uso do espaço, mas precisa passar por aprovação de assembleia.

78 Inspeção predial
Realizar inspeção predial periódica é uma maneira de garantir mais tempo de vida à estrutura. É um checkup do edifício inteiro, das fundações ao telhado, para averiguar anomalias. É indicado que a vistoria seja feita a cada cinco ou três anos, dependendo da idade do prédio.

79 ART
Sempre peça a ART em reformas do prédio. “Garantir a qualidade do trabalho nas manutenções depende de profissionais e empresas qualificadas e exigência das ARTs (Anotações de Responsabilidade Técnica)”.

Jurídico

80 Legislação condominial
O síndico deve conhecer a legislação condominial. Novo Código Civil (art. 1.331 a 1.358), Lei dos Condomínios (nº 4.591/1964), convenção e regimento interno.

81 Convenção
Atualizar a convenção com o Código Civil de 2002.

82 Convocação de assembleia
Todos devem receber convocação sob pena de assembleia ser anulada.

83 Procurações
É importante que haja limitação no uso de procurações, definindo número máximo de outorgadas à mesma pessoa.

84 Multa
Assim como a multa deve ser disciplinada pela convenção ou regulamento, o valor deve estar determinado nas mesmas regras internas.

85 Votação de inquilinos
Os inquilinos podem participar e votar nas assembleias desde que o proprietário não esteja presente e desde que a matéria não seja relativa às despesas extraordinárias.

86 Direito ao voto
Nenhum condômino pode participar, nem votar em assembleias gerais se não estiver em dia com a taxa condominial

87 Protesto em cartório
Solução para minimizar a inadimplência. O protesto em cartório é uma ferramenta para manter a saúde financeira dos condomínios.

88 Antissocial
A convenção deve determinar o que é considerado comportamento antissocial, já que o Código Civil trouxe a multa, mas não especifica o critério.

89 Inadimplente reiterado
O condômino que não paga a taxa condominial reiteradamente pode ser enquadrado como antissocial e poderá ter de arcar com multa de até 10 vezes o valor da contribuição.

90 Contribuição sindical
Contribua com o sindicato da categoria, pois é obrigatório. Não se esqueça de cobrar ações e a convenção coletiva.

91 Divisão de despesas
A divisão das despesas no condomínio deve estar prevista na convenção. Caso contrário, deve ser por rateio de acordo com a fração ideal.

92 Remuneração do síndico
A remuneração do síndico deve ser decidida em convenção ou assembleia.

93 INSS
O síndico que recebe remuneração ou isenção de taxa condominial deve contribuir com o INSS sobre o valor recebido.

94 RAIS
Condomínios devem entregar anualmente a RAIS (Relação Anual de Informações Sociais) ao Ministério do Trabalho.

95 Horário de reformas
– As reformas em apartamentos devem seguir regras de horário, previstas na convenção e regimento interno. Normalmente o horário estipulado é das 8h às 12h e das 14h às 18h nos condomínios residenciais e no horário oposto nos comerciais.

96 Limitação de inquilinos
Para determinar o número máximo de inquilinos nos apartamentos, para evitar a superlotação nos condomínios de praia, o limite deve constar no regimento interno ou ser aprovado em assembleia.

97 Animais
A lei impede que o condomínio proíba os moradores de terem animais de estimação, mas devem ser estipuladas regras para a circulação deles no prédio.

98 Fumo
Proibir o fumo nas áreas coletivas fechadas, conforme lei estadual nº 14.874/2009.

99 Assessoria jurídica
Na administração de um condomínio, o síndico tem que lidar com muitas questões legais. O auxílio de uma assessoria jurídica pode evitar problemas.

Dica número 100:

Leia o Jornal dos Condomínios
Por meio da publicação, o síndico se mantém informado sobre os assuntos condominiais.