Condomínios- Dúvidas Jurídicas

11/03/15 17:51

Dúvidas Jurídicas

01 – Quantas Assembléias deverão ser realizadas pelo condomínio?

R: O art. 1.350 novo Código Civil determina que haverá, anualmente, uma Assembléia Geral Ordinária dos condôminos para aprovar o orçamento das despesas, das contribuições dos condôminos e da prestação de contas, e eventualmente eleição do síndico e a alteração do Regimento interno.
Com Relação às Assembléias Gerais Extraordinárias, serão estas realizadas quantas vezes necessárias, segundo o síndico ou ¼ dos condôminos.

02 – A quem compete a convocação das Assembléias?

R: A convocação das Assembléias será feita pelo síndico, na forma prevista pela Convenção ou, ainda, pelos condôminos que representem ¼ no mínimo, dos condôminos.

03 – As Assembléias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?

R: O rt. 1.354 do novo Código Civil diz que é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condômino, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato.

04 – Os inquilinos podem votar nas Assembléias?

R: Os inqulinos podem votar em nome próprio, isto é, sem procuração do condômino, sob duas condições que deverão ser simultâneas:

a- não comparecimento ao ato do locador ou procurador deste;

b- que o ítem em deliberação seja relativo às despesas ordinárias.

05 – As atas das Assembléias precisam ser registradas?

R: O novo Código Civil não obriga o registro das atas de Assembléias em Cartório de Títulos e Documentos, no entanto, é recomendável registrá-las, pois torna a decisão da Assembléia pública e permitem, até mesmo, que o livro de ata seja reconstituido no caso de extravio.

06 – Pode haver votação secreta, na Assembléia de condomínio?

R: É vedada a votação secreta por dois motivos:

a- Em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio;

b- Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.

07 – Os condôminos inadimplentes têm direito a voto nas Assembléias?

R: Não. O art. 1.335, II, do novo Código Civil expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas Assembléias Gerais de condôminos.

08 – O síndico pode votar na Assembléia de condomínio?

R: Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e adminis~tração, se assim dispuser a Convenção do condomínio. Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.

09 – O síndico, Membros do Cosnelho consultivo e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em Assembléia?

R: Não existe proibição legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir a constituição do procurador na pessoado síndico, qualquer mMembro do Conselho fiscal e/ou consultivo, bem como empregados do condomínio, através de cláusula expressa na Convenção.

10 – O inquilino pode fazer parte do conselho consultivo?

R: Sim. Qualquer pessoa, mesmoestranha ao condomínio poderá ser eleita para onselho fiscal e/ou consultivo, segundo o artigo 1356 do novo Código Civil.

11 -Os Membros do conselho são remunerados?

R: Não havendo dispositivo na Convenção, presume-se gratuito o mandato dos Membros do conselho.

12 – Os Membros do conselho podem destituir o síndico?

R: A destituição do síndico é ato de competência privativa do órgão que o escolheu, isto é, a Assembléia Geral que compete deliberar a respeito da destituição do síndico, pelo voto da maioria absoluta do condomínio (50% mais um dos condôminos) e desde que fundamentada na prática de irregularidades, não prestação de contas, ou má gestão, nos termos do art. 1.349 do novo Código Civil.

13 – Como os Membros do Conselho poderão ser destituidos?

R: Da mesma forma que o síndico, os Membros do conselho só poderão ser destituidos em Assembéia Geral especialmente convocada, pelo "quorum" previsto na Convenção e no silêncio desta, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (cf. art. 1.352 do novo Código Civil), e em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes (cf. art. 1.353 do novo Código Civil).

14 – O cônjuge do condômino eleito síndico pode fazer parte do conselho?

R: Não seria conveniente tal situação, pois se presume que o cônjuge do síndico eleito é suspeito para manifestar-se sobre os atos do companheiro. Há uma clara situação de incompatibilidade que deve ser evitada.

15 – Qual o prazo do mandato dos Membros do Conselho?

R: O prazo deverá estar previsto na Convenção, não podendo ultrapassar 2 (dois) anos, permitida a reeleição.

16 – Quais são as atribuições dos conselheiros?

R: O art. 1,356 do novo Código Civil diz que o conselho fiscal terá a competência de dar ´parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade da Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo criar outros conselhos diversos (inclusive consultivo).

17 – Qual a forma de rateio das despesas extraordinárias e quem responde pelo pagamento das mesmas?

R: Devem ser rateadas conforme a fração ideal de cada um dos condôminos, obrigatoriamente, por força do art. 1,336, I, do novo Código Civil, sendo o proprietário da unidade o responsável pelo pagamento dessa despesa.

18 – Qual a finalidade do Fundo de Reserva?

R: Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Consequentemente, não pode ser distribuido aos condôminos, nem restituido proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.

19 – O locatário (inquilino) deve contribuir para o Fundo de Reserva?

R: O locatário deve contribuir na reposição do Fundo de Reserva, quando as despesas tiverem ocorrido durante o período da locação e forem ordinárias. Se o condomínio estiver constituindo o fundo a arrecadação será considerada extraordinária e, portanto, paga pelo proprietário.

20 – O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento da cota?

R: A lei determina juro moratório de 1% ao mês ou o estipulado pela Convenção do condomínio, multa de até 2% sobre o débito e atualização monetária conforme índice previsto também na Convenção.

21 – É possivel que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?

R: Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico de prestar contas à comunidade condominial.

22 – Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?

R: Não existe prazo definido em lei para a propositura da medida judicial, cabendo aos demais condôminos decidirem sobre o período que julgam razoável, para que o síndico tome as devidas providências.

23 – A instalação de ar-condicionadoé permitida?

R: Para se instalar aparelhos de ar condicionados é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos:

a- Edificação deve possuir capacidade elétrica para atender a instalação do equipamento em todas as unidades atestadaspor engenheiro elétrico com a devida ART – Anotação Responsabilidade Técnica.

b- Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo de não comprometer a estética e segurança da edificação ou sua fachada.

24 – O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?

R: Apesar do assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que esta alteração não afeta a harminia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em Assembléia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.

25 – Pode um condômino trocar a porta de entrada de sua unidade?

R: A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.

26 – Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício?

R: Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamento que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.

27 – Como o síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em áreas de uso comum?

R: O síndico deve solucionar com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários advocatícios resultantes da ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o condomínio.

28 – A pintura ou lavagem da fachada deve ser feita de quanto em quanto tempo?

R: O assunto diz respeito a assunto de interesse local, sendo regido pela legislação municipal, No Municipio de São Paulo, exige a Lei nº 10.518/88, regulamentada pelo Decreto nº 33.008/93, que seja realizada a limpeza (pintura ou lavagem) a cada cinco anos.

29 – Pode uma Assembléia simples determinar um prazo de mandato do síndico diverso do previsto na Convenção do condomínio?

R: Não. O prazo de mandato estipulado na Convenção somente poderá ser modificado se obedecido o trâmite para sua regular alteração, pressupondo a realização de Assembléia em que se preencha o "quorum" de 2/3 dos condôminos.

30 – O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?

R: Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo:

a- Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio);

b- Existência de causa excludente de responsabilidade (casa fortuito ou força maior) ou de uma possivel culpa exclusiva do vitimado;

c- Verificação se o dano ocorreu por dolo ou explícita e patente culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados);

d- Verificar o que a Convenção do condomínio diz a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilidade do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar;

e- Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio. Quanto maior for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e consequentemente , maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço do seu prejuizo.

31 – O condomínio que possui garagem coletiva com o número de vagas inferior ao dos apartamentos pode excluir do uso os locatários e visitantes?

R: Compete a Convenção do condomínio e ao Regulamento Interno dar a disciplina da forma de utilização da garagem coletiva, dizendo quais são as restrições e quanto cada condômino possui de direito sobre a área.

32 – Quando o condômino deixa o carro na garagem do condomínio, ficando as chaves obrigatoriamente com o vigia ou garagista e o mesmo causa danos ao automóvel, o condomínio fica responsável pelo prejuízo?

R: Desde que o Condomínio imponha aos condôminos a obrigação de deixar na garagem a chave do carro, torna-se responsável por ato danoso do vigia ou do garagista.

33 – De quem é a responsabilidade na ocorrência de furto cometido pelo empregado do condomínio?

R: A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.

34 – O condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos apartamentos?

R: O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.

35 – Quando o novo Código Civil entrou em vigor?

R: O novo Código Civil (Lei Federal nº 10.406/02) entrou em vigor a partir de 11/01/2003.

36 – A multa de 2% prevista pelo novo Código Civil é obrigatória?

R: Sim. O condomínio edilício está inserido no livro do direito das coisas, entendido como predominantemente de ordem pública. Assim sendo, a multa de 2% será de aplicação obrigatória nas contribuições condominiais que tiverem vencimento a partir de 11/01/2003. Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem percentual superior aos 2% do novo Código Civil seriam um direito adquirido. Em verdade, a Convenção tem natureza normativa, isto é, tem força de lei, prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o novo Código Civil.

37 – O novo Código Civil permite a fixação de qual patamar de juros moratórios?

R: Diz o art. 1.336, § 1º. do novo Código Civil que os juros moratórios serão os convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês. O limite para os juros convencionados será o limite legal de juros, que no novo Código Civil é disposto no art. 406, a saber "quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional".

38 – É obrigatório o reconhecimento de firma para uso das procurações?

R: O art. 654, § 2º, do novo Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, o ideal é que a obrigatoriedade conste expressamente da Convenção do condomínio.

39 – O novo Código Civil permite a exclusão do condômino anti social?

R: Não. O novo Código Civil, nos seus artigos 1.336 e 1.337 vem num crescente de imposição de penalidades pecuniárias ao condômino infrator, culminando na aplicação de 10 (dez) vezes o valor do rateio mensal, quando presente a conduta anti social.

40 – Pode uma Assembléia simples determinar um prazo de mandato do síndico diverso do previsto na Convenção do Condomínio?

R: Não. O prazo de mandato estipulado na Convenção somente poderá ser modificado se obedecido o trâmite para sua regular alteração, pressupondo a realização de Assembléia em que se preencha o "quorum" de 2/3 dos condôminos.